中國人民銀行與中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的指導(dǎo)意見，旨在通過構(gòu)建多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品與服務(wù)體系，為住房租賃市場的健康發(fā)展注入強(qiáng)勁動力。此舉標(biāo)志著金融體系在支持“租購并舉”住房制度建設(shè)、滿足人民群眾安居需求方面邁出了關(guān)鍵一步。

住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，關(guān)系國計(jì)民生。長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的傾向，租賃市場發(fā)展相對滯后，金融支持不足是制約其規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展的重要因素之一。央行與銀保監(jiān)會此次協(xié)同發(fā)力，正是要破解這一瓶頸，引導(dǎo)金融資源向租賃領(lǐng)域傾斜，為市場參與各方提供穩(wěn)定、長期、可持續(xù)的金融支撐。

一、 構(gòu)建多元化金融產(chǎn)品體系，滿足市場差異化需求
指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)提供“多元化”金融產(chǎn)品，這意味著金融支持將覆蓋住房租賃市場的全產(chǎn)業(yè)鏈與各類主體。

• 對于租賃住房的開發(fā)建設(shè)與收購環(huán)節(jié)：鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，發(fā)放開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款，支持各類主體新建、改建長期租賃住房。支持房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，將符合條件的項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍，盤活存量資產(chǎn)，形成“投融管退”的良性循環(huán)。
• 對于專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)運(yùn)營：支持其發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、公司信用類債券等，用于租賃住房的裝修改造、資產(chǎn)收購和日常運(yùn)營。鼓勵保險(xiǎn)資金等長期資本通過債權(quán)、股權(quán)等多種方式，為租賃企業(yè)提供資金支持。
• 對于個(gè)人房東和租客：在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，優(yōu)化個(gè)人住房租賃貸款服務(wù)，為租客提供合理的租金信貸支持，緩解其短期支付壓力。探索發(fā)展包括租金保險(xiǎn)、履約保證保險(xiǎn)在內(nèi)的租賃相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品，為租賃關(guān)系提供風(fēng)險(xiǎn)保障。

二、 打造多層次金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)對接
“多層次”體現(xiàn)在金融服務(wù)提供者的多樣性與服務(wù)模式的創(chuàng)新性上。

• 發(fā)揮不同類型金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢：政策性銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)等將結(jié)合自身定位，提供差異化的信貸產(chǎn)品。非銀行金融機(jī)構(gòu)，如信托公司、金融資產(chǎn)管理公司等，也將被引導(dǎo)積極參與，通過資產(chǎn)證券化、項(xiàng)目融資等方式提供支持。
• 深化科技賦能：鼓勵金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，完善信用評價(jià)體系，提升對租賃企業(yè)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估能力，實(shí)現(xiàn)金融服務(wù)的線上化、智能化，提高審批效率和客戶體驗(yàn)。
• 加強(qiáng)銀企對接與合作：金融機(jī)構(gòu)將與地方政府、住房租賃企業(yè)、第三方平臺等建立常態(tài)化溝通機(jī)制，深入了解市場需求，共同設(shè)計(jì)符合地方實(shí)際和項(xiàng)目特點(diǎn)的金融解決方案。

三、 覆蓋全周期金融支持，保障市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)
“全周期”是指金融支持將貫穿住房租賃項(xiàng)目的“融資-建設(shè)-運(yùn)營-管理-退出”全過程。

• 前端融資支持項(xiàng)目啟動：在項(xiàng)目籌劃和建設(shè)初期，提供項(xiàng)目貸款、資本金融資等，解決“錢從哪里來”的問題。
• 中端運(yùn)營保障平穩(wěn)運(yùn)行：在項(xiàng)目投入運(yùn)營后，提供流動資金貸款、資產(chǎn)支持證券等，幫助管理主體優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況，提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。
• 后端退出機(jī)制盤活存量：通過發(fā)展住房租賃REITs、推動合規(guī)項(xiàng)目上市交易、探索并購貸款等方式，為前期投入的資金提供市場化退出渠道，吸引更多社會資本持續(xù)進(jìn)入該領(lǐng)域，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)。

四、 強(qiáng)化政策協(xié)同與風(fēng)險(xiǎn)防控，筑牢發(fā)展根基
在加大金融支持的指導(dǎo)意見也著重強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性。要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查和貸后管理，嚴(yán)格審核租賃住房項(xiàng)目的合規(guī)性、可持續(xù)性和資金用途。加強(qiáng)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源等部門的政策協(xié)同和信息共享，確保金融資源真正流向有真實(shí)需求、管理規(guī)范的租賃住房項(xiàng)目，防止資金違規(guī)流入商品住房領(lǐng)域，遏制租賃市場金融化、泡沫化傾向，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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央行與銀保監(jiān)會此番部署，是從金融供給側(cè)發(fā)力，對住房租賃市場進(jìn)行的一次系統(tǒng)性、制度性的支持安排。通過引導(dǎo)金融活水“多元化、多層次、全周期”地滋養(yǎng)住房租賃市場，不僅有助于增加市場有效供給、穩(wěn)定租金水平、保障租客權(quán)益，更能推動我國住房市場結(jié)構(gòu)向“租購并舉”深度調(diào)整，為房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式探索提供堅(jiān)實(shí)金融保障，最終惠及廣大城鄉(xiāng)居民，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。隨著相關(guān)配套細(xì)則的落地和金融機(jī)構(gòu)的積極探索，一個(gè)更加成熟、穩(wěn)健、充滿活力的住房租賃市場值得期待。